定期借地権を利用した住宅建築と言えば、戸建て需要がメインで行われてきましたが、ここ数年は定期借地権による公有地活用が増えて状況が大きく変わりつつあります。公有地を定置借地権で整備することのメリットはどこにあるのでしょうか？
実は平成10年に制定された「中心市街地活性化法」以降、地方都市における中心市街地の人口の空洞化やシャッター通り対策として、定期借地権を活用した中心市街地の整備改善と商店街の活性化を目指した取り組みが行われるようになっています。
商店街における共同建替え事業の一番の問題点は、地権者の強い土地保有意向など、権利調整が一番の課題になっています。そこに定置借地権を活用することで活路を見出すことができる様になったんです。
これは地権者にも事業側にもメリットのある方法で、実際に62年間の定置借地権を活用した「高松市丸亀町商店街再開発」の再開発ビルが平成18年12月に竣工するなど全国規模で定置借地権の活用が始まっています。
高松市での地代は、期待利回り7％をベースに売上連動方式とし、まちづくり会社がテナントマネジメントを行う方式で、所有と経営の分離も実現しているので成功している事例のひとつとして注目されています。
こういった取り組みは全国に広がり、ショッピングモールを定置借地権で運営する場所が増えています。実際に定置借地権で建築されたショッピングモールは、
- 佐野プレミアムアウトレット
- 御殿場プレミアムアウトレット
- ラゾーナ川崎
- ららぽーと豊洲
- グランベリーモール
- アウトレットコンサート長柄
- ガーデンウォーク幕張
- ラ・フェット南大沢
- 横浜ベイサイドマリーナ
など、関東地区を中心に大きな広がりを見せています。
東京都の場合はさらに積極的に定期借地権を活用して再開発を行なっており、南青山一丁目団地建て替えプロジェクトや東村山市本町地区プロジェクト「むさしのアイタウン」など規模の大きな再開発をコストを抑える形で行なっています。
定置借地権は、戦前の日本では戸建てを建築する際に一般的な契約状態でしたが戦後の法整備の段階で非常に混沌とした時代を過ごしたこともあり、現在でも戸建て建築ではあまり活用されていません。
しかし公共事業の一旦を定置借地権に切り替えたことでここに来て活用事例が増えていますので、今後もこの傾向が続くものと思われます。
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