先日国交省が発表した「賃貸住宅管理業者登録制度の改正」が9月1日より施行されているが実際にサブリース契約をすることでどのような問題が起こり得るのか？サブリースの4つのデメリットと問題点という形で紹介したいと思います。
サブリースで起こりうる4つの問題を最初に紹介すると
- 家賃減額請求
- 中途解約のリスク
- サブリース会社の破綻
- サブリース契約終了後の扱い
これらのことが現時点で表面化しているサブリース契約での問題点ですので、1つずつ詳細に説明したいと思います。
・家賃減額請求
これがサブリース契約で最も大きな問題で、サブリース契約を行う際に設定される「借上家賃」ですが、基本的にこの保証された金額がオーナー側の家賃収入になるためにこの金額を元に収支計算を行うことになりますが、「経済状況の変動等があった場合、家賃の増減を請求できる」という文言が契約書に入っていると大きな問題なります。
サブリース会社はリスクヘッジのためにこの文言を盾に設定家賃の減額交渉を行なってくることがありますので、契約書にこの文言があるかないかを事前に必ずチェックする必要があります。もしこの文言があれば常に一定の家賃が入ってくるわけではないという事を理解しましょう。
・中途解約のリスク
サブリースは基本的に25年や20年などの長期契約を結ぶもので、オーナー側としては先ほどの家賃が安定してその期間入ってくるものと考えます。しかし家賃の減額交渉に対応できない場合や経済情勢が大きく変化すると契約を維持することが難しくなることもあります。
実は安定していないというのがサブリース契約の隠れたデメリットなんです。表面上は安定しているようにみえるものですが、実際には安定していないものだと理解しましょう。
・サブリース会社の破綻
サブリース会社の破綻リスク。これも十分に起こり得ることです。サブリース会社の破綻はあなたの人生設計を大幅に狂わせることになります。サブリース契約を行う際には、サブリース会社の与信状況をしっかり確認しておく必要があります。
また建設会社や不動産デベロッパーの子会社である場合、親会社の経営悪化による影響を受ける可能性もありますので、どのような経営状態なのかは広い視野でチェックする必要があります。
・サブリース契約終了後の扱い
サブリース契約を行った場合、オーナー側と入居者の関係は非常に希薄で、賃貸契約の引継ぎ等で問題を抱える可能性もあります。1社目とのサブリース契約終了後には新たな引き継ぎ先であるサブリース会社の手腕にもかかっています。
元々のサブリース会社がいい加減な対応を行なっていた場合、修繕履歴が残っていなかったり、メンテンスが酷く修繕コストが甚大になることも考えられます。もしもの場合、誰がそのコストを負担するのか？というのも大きな問題になりますので、そのあたりもしっかりと整理しておく必要があります。
このような様々な問題を抱えることもありますので、サブリース契約を行う際には必ず良い面だけに目を向けるのではなく、デメリットや問題点をクリアーした上で契約を行うようにしましょう。
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