先日TVを見ていたら、1億円程のローンを組み賃貸用のアパートを建てた家主さんと不動産会社がトラブルになっているという話がありました。その原因は、いわゆる「家賃保証」です。
どんどん住宅を建てないとビジネスにならない不動産会社と、空いた土地を持っている地主さんですから、お互いに同じレベルの知識を持って、賃貸アパートの設計・施工・運営を行なっていれば良いのですが、現実は専門家の方が知識が多く、理解せずに契約してしまう家主さんもいらっしゃいます。
この賃貸保証＝サブリース契約というのは、仕組み自体は非常に良いものなのですが、契約書に盛り込まれている条項によって施主側に不利になり、最近ではトラブルになっていることが報告されています。
どこが問題になるのか？それは30年保証などという名目で謳いつつも、実は10年後以降に賃貸状況に合わせ、家賃保証の金額を変更できるというもの。しかも下限無く下げることが出きる契約もあるようなので、そういった契約内容の場合だと施主側にとっては非常に不利になるのです。
不動産会社の方は、賃貸物件を建築した段階で利益を手にしていますので、それを元手に保証等を行なっていくというイメージなのです。施主側は、その物件が生み出す家賃収入でローンを返済していくという流れになります。
固定資産税が上がっていく現状では、更地として放置しているだけでは、どんどん支出が増えていってしまうので、地主さんとしては、どうにかしてでもお金に変えたいというお気持ちはわかります。
しかし冷静に判断する必要があるのです。もしご自身が1億円のローン契約をするのであれば、専門の弁護士に相談するなどの予防策を事前に講じておくことも一つの方法だったりもします。
全ての会社とは言いませんが、どの会社でも専任の弁護士に契約書の作成を依頼していますので、素人がパッと見ただけでは、わからないような条項が含まれていたりもするのです。それ以前に、その不動産会社が潰れてしまえば、家賃保証という事実すら無くなってしまうのです。
ここで間違えないで欲しいのは、全ての不動産会社がそういう契約だと言いたいということではなく、賃貸マンションやアパート経営はビジネスなので、ご自身の目でしっかり確認し、契約内容を理解した上で、契約や施工を行う必要があるということです。これはご自宅を買われる場合でも一緒です。
それ以前のお話として、ご自身がお持ちの土地に20年以上人の流入があるのか？ここは一番最初に考えなければなりません。簡単に考えてみても、実利で年間5％の利回りでも20年かかって100％になり、初期費用の回収が終わるということなのです。
収益物件で重要な土地選定を排除して、土地の有効利用という視点だけでの賃貸物件の建築には、非常にリスクが伴いますので、少しでも多くの人の意見に耳を傾けることをお勧め致します。
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